대출 갈아타기 비용은 넷인데, 그중 하나는 실행일에야 정해진다

대출을 더 싼 곳으로 갈아탈 때 드는 돈은 중도상환수수료 하나가 아니다. 집을 담보로 잡힌 대출이라면 항목이 넷이고, 그중 하나는 계약할 때 알 수 없다. 은행이 대출을 실행하는 날에야 금액이 확정된다.

갈아타기는 흔히 「빚을 줄이는 일」로 묶이지만 그게 아니다. 원금은 그대로 있고 그 원금에 붙는 금리만 바뀐다. 새 은행에서 돈을 빌려 옛 은행에 갚는 것이라 새 대출을 하나 받는 일이고, 새로 받는 것이니 비용이 붙는다. 이번 글에서는 갈아탈 때 실제로 나가는 돈이 무엇무엇이고 그 돈이 몇 달 만에 회수되는지에 대해서 알아보고자 한다.

신용대출은 한 달 남짓이면 본전이다

먼저 담보가 없는 신용대출부터 본다. 나가는 돈이 둘뿐이라 계산이 깨끗하다.

첫째는 중도상환수수료다. 약속한 기간을 못 채우고 미리 갚을 때 옛 은행에 내는 돈인데, 지금은 생각보다 작다. 남은 기간 비율만큼만 붙는 데다 대출기간이 3년을 넘으면 그 기간을 3년으로 잘라 계산하고, 3년이 지나면 아예 못 받는다. 요율도 2025년 1월 13일 신규 대출부터 크게 내려 은행권 평균이 신용대출 고정금리 0.12%, 주택담보대출 고정금리 0.56%다(금융위원회 보도자료, 2025년 1월 9일).

그 산식과 근거는 빚 갚는 순서는 금액이 아니라 금리로 정한다에 적어두었다. 다만 이 요율은 그날 이후 새로 받은 대출에만 붙고, 그 전 대출은 옛 요율 그대로다. 아래 예시는 둘 다 개편 뒤인 2025년 9월에 받은 대출로 잡는다.

둘째는 인지세다. 일정 금액을 넘는 계약서에 붙는 세금인데, 갈아타면 새 계약서를 쓰니 다시 낸다. 인지세법은 돈을 빌려주고 빌리는 계약서, 법 용어로 금전소비대차에 관한 증서 가운데 「기재금액이 5천만원 이하인 것」에는 세금을 매기지 않는다. 여기 기재금액은 그 계약서에 적힌 대출금액이고, 뒤에 나올 설정금액과는 다르다. 그 위로는 1억원까지 7만원, 10억원까지 15만원이다. 부담 주체는 같은 법 제1조 제2항에 있다.

2인 이상이 공동으로 문서를 작성하는 경우 그 작성자는 해당 문서에 대한 인지세를 연대(連帶)하여 납부할 의무가 있다.
— 인지세법 제1조 제2항 (법률 제21065호, 2025년 10월 1일 시행)

은행과 내가 함께 쓴 문서라 둘이 같이 지는 것이고, 그래서 은행이 「고객은 50%만 부담합니다」로 안내한다(카카오뱅크). 법이 반반이라고 정한 것은 아니고 약관이 그렇게 나눈 것이다.

예를 들어 본다. 2025년 9월에 6,000만원을 3년 만기 7%로 받았고 지금 5.5%로 옮긴다고 하자. 요율 0.12%와 0.56%가 고정금리 평균이라 예시도 고정금리로 놓았고, 그동안 갚아온 원금은 빼지 않고 처음 금액 그대로 두었다. 실제로는 원금이 그만큼 줄어 있어 수수료도 아끼는 이자도 같이 작아진다. 수수료는 6,000만원에 0.12%를 곱하고 남은 2년을 3년으로 나눈 비율을 곱해 4만 8천원이다. 인지세는 7만원의 절반인 3만 5천원이다. 합쳐서 8만 3천원인데, 금리가 1.5%포인트 내려가면 한 달에 아끼는 이자가 7만 5천원이다. 한 달 남짓이면 본전이다.

실제 잔액으로 다시 재면 더 빨라진다. 3년짜리라 1년을 갚으면 원금이 꽤 줄어 잔액이 4,100만원대가 되는데, 5천만원 밑으로 내려가는 순간 인지세가 아예 없어진다. 비용이 3만 3천원으로 떨어지고 회수는 스무날이 안 된다. 갈아탈 금액이 5천만원 언저리라면 이 문턱을 넘는지부터 볼 값어치가 있다.

담보가 끼면 항목이 넷이 되고, 하나는 오늘 알 수 없다

주택담보대출은 여기에 둘이 더 붙는다. 담보를 옛 은행에서 새 은행으로 옮겨야 하기 때문이다.

셋째는 국민주택채권이다. 집에 근저당권을 설정하면, 그러니까 못 갚을 때 은행이 집을 처분해 먼저 받아갈 권리를 등기에 적어두면, 그 금액에 맞춰 국가가 발행한 채권을 사야 한다. 누가 얼마를 사야 하는지는 주택도시기금법 시행령 제8조 제2항이 「매입기준은 별표와 같다」로 넘겨두었고, 은행들은 그것을 아래처럼 안내한다.

우리은행은 「국민주택채권매입 — 설정금액의 1%」로 안내하고 「설정금액이 2천만원 미만인 경우는 면제」라고 적는다(부대비용안내). iM뱅크도 「설정금액이 2천만원이상인 경우 설정금액의 1.0%」로 같다.

여기서 두 가지를 조심해야 한다. 하나는 기준이 대출금액이 아니라 설정금액이라는 것이다. 설정금액은 등기에 적는 한도이고 대출금액보다 크다. 우리은행은 「근저당 설정액은 대출신청금액의 120%~140%」로 적는다. 민법 제357조 제1항은 근저당을 「그 담보할 채무의 최고액만을 정하고」 설정하는 것으로 둘 뿐 비율까지 정하지는 않아서, 얼마로 잡을지는 은행마다 다르다.

다른 하나는 채권을 사는 값이 곧 비용은 아니라는 것이다. 이 채권은 들고 있는 물건이 아니다. 카카오뱅크는 「근저당권설정 국민주택채권은 즉시 매도하여야 하며 보유할 수 없습니다」라고 적는다. 사자마자 파는 것이고, 채권에 적힌 금액인 액면보다 싸게 팔리니 그 차액이 내가 실제로 무는 돈이다. 얼마나 싸게 팔리는지를 정하는 비율을 채권할인율이라고 하는데, 이 값이 날마다 바뀐다. 그래서 하나은행은 「실행일 채권할인율을 기준으로 대출실행일에 정확한 부담금액이 확정됩니다」라고 적어둔다. 오늘 계약서를 쓰면서는 이 항목만 빈칸이다.

넷째는 옛 근저당권을 지우는 값이다. 새 은행이 근저당을 새로 잡으니 옛 은행 것은 말소해야 한다. 법으로 정해진 부분은 셋이고 금액이 작다.

등기를 할 때 내는 세금인 등록면허세가 그 하나인데, 지방세법 제28조 제1항 제1호는 부동산 등기의 세액을 나열하면서 마목에 「그 밖의 등기: 건당 6천원」을 둔다. 말소등기라는 항목이 앞의 가목부터 라목에 없으니 여기에 들어간다.

여기에 교육 재정으로 가는 지방교육세가 「등록면허세액의 100분의 20」만큼 더 붙어 1,200원이고(지방세법 제151조), 등기소에 내는 등기신청수수료가 있다.

이쪽도 「소유권보존등기」부터 나열된 각 호에 말소가 없어 「나머지 부동산등기의 신청수수료」에 들어가고, 그 값이 부동산 한 건에 4,000원이다(등기사항증명서 등 수수료규칙 제5조의2 제4항, 2025년 8월 1일 시행). 셋을 더하면 1만 1,200원이다. 법무사를 쓰면 보수가 따로 든다.

이 넷을 누가 내는지는 제도가 아니라 은행 약관이 정한다. 금융위원회가 갈아타기를 열면서 밝힌 것은 「제휴 법무사 등을 통해 담보주택에 대한 등기 말소·설정 업무를 수행」한다는 절차뿐이다. 우리은행 표를 보면 국민주택채권 매입비용과 근저당권 말소비용이 고객 부담이고, 하나은행과 iM뱅크도 말소를 고객 부담으로 적는다. 같은 표에 등록세와 교육세가 은행 부담으로 적혀 있는데 이건 다른 항목이다. 그 등록세가 「설정금액의 0.2%」인데, 지방세법이 저당권 등기의 등록면허세를 「채권금액의 1천분의 2」로 정해둔 것과 같은 값이다. 그래서 이 줄은 새로 잡는 근저당의 설정 등기 쪽으로 읽힌다. 옛 근저당을 지우는 말소는 같은 표에 따로 한 줄로 서 있고, 그쪽이 고객 부담이다.

셋만 세면 계산이 틀어진다

이번에는 집이 걸린 경우다. 2025년 9월에 3억원을 30년 만기 4.5%로 받았고 지금 3.5%로 옮긴다고 하자. 전제는 앞과 같다.

중도상환수수료는 3억원에 0.56%를 곱하고 남은 2년을 3년으로 나눈 비율을 곱해 112만원이다. 인지세 절반이 7만 5천원, 옛 근저당 말소가 1만 1,200원이다. 여기까지 120만 6천원이고, 금리가 1%포인트 내려가면 한 달에 25만원을 아끼니 다섯 달째에 본전을 넘는다. 이쪽은 30년짜리라 1년에 원금이 거의 안 줄어, 실제 잔액으로 재도 회수 개월이 그대로다.

같은 갈아타기인데 신용대출은 한 달 남짓이면 본전이고, 주택담보대출은 확정된 비용만으로도 다섯 달째에야 넘어선다. 그리고 주담대에는 오늘 금액을 알 수 없는 항목이 하나 더 있다.

그런데 이것이 전부가 아니다. 설정금액이 3억원의 120%인 3억 6천만원이라면 그 1%인 360만원어치 채권을 사서 그날 값으로 팔아야 한다. 그 손실이 얼마인지 모르는 채로 「다섯 달」을 계획에 넣으면 계산이 틀어진다. 셋만 세고 갈아탄 사람은 넷째 항목을 실행일에 처음 본다.

다행히 이 하나는 오늘 직접 확인할 수 있다. 주택도시기금이 고객부담금조회를 열어두고 「제1종 국민주택채권의 발행금액과 과세구분을 선택하면 실제 고객부담금을 조회할 수 있습니다」라고 안내한다. 제1종은 등기를 할 때 사는 쪽이고, 과세구분은 그 이자에 세금을 어떻게 매기느냐를 고르는 칸이다. 같은 화면에 「고객부담금은 조회 일자에 따라 달라질 수 있습니다」라는 단서가 붙어 있다. 오늘 본 값이 실행일 값이라는 뜻은 아니다. 다만 넷째 항목을 빈칸으로 두지 않게 되고, 은행에 실행일 부담금을 따로 물어볼 근거가 생긴다.

한 가지가 더 있다. 새로 받는 대출에도 중도상환수수료 기간이 다시 3년 시작된다. 갈아탄 뒤 또 갈아타려면 그때 다시 이 계산을 한다.

회수 개월보다 남은 기간이 짧으면 갈아탈 값어치가 없다

지금은 앱에서 갈아탈 수 있다. 금융위원회가 2023년 5월 신용대출을 시작으로 아파트 주택담보대출과 전세대출, 주거용 오피스텔과 빌라까지 차례로 열었다. 조건은 종류마다 다른데, 세 칸이 모두 앞의 계산과 이어진다(금융위원회 2026년 3월 17일 보도자료).

	신용대출	주택담보대출	전세대출
언제부터 갈아탈 수 있나	받은 지 6개월	받은 지 6개월	받은 지 3개월
만기를 늘릴 수 있나	제한 없음	기존 만기까지	제한 없음
금액을 늘릴 수 있나	가능	불가능	보증금 증액시 가능

첫 줄은 계산을 시작할 수 있는 시점이다. 그 기간이 안 찬 대출은 세어봐야 소용이 없다.

둘째 줄은 아끼는 기간이다. 주택담보대출은 만기를 못 늘리니 남은 기간이 그대로다. 30년 중 29년이 남았다면 다섯 달 회수는 아무것도 아니다. 다만 회수 개월이 남은 기간보다 길면 갈아타는 쪽이 손해다.

셋째 줄은 그 비용을 무엇으로 내느냐다. 주택담보대출은 금액을 못 늘리니 앞의 120만원을 새 대출에 얹을 수 없다. 이 대출 안에서는 조달할 수 없다는 뜻이다. 그리고 연체 중이거나 법적 분쟁 중인 대출, 디딤돌이나 보금자리론처럼 정부가 금리를 낮춰 내주는 정책금융상품은 대상이 아니다.

은행이 「0.8%포인트 낮춰드립니다」라고 하면 그 자리에서 답이 난 것 같지만, 아직 세지 않은 것이 남아 있다. 금리차는 은행이 알려주고 비용 넷은 내가 센다. 비용부터 세면 회수 개월이 나오고, 그것을 남은 기간과 대보면 갈아탈지가 정해진다. 금리차는 그 계산의 재료 하나다. 순서가 거꾸로 가 있는 경우를 나는 자주 본다.

곁가지를 한 줄씩 붙여둔다. 빚이 여럿이라면 갈아타기보다 금리가 높은 것부터 갚는 것이 총이자를 가장 많이 줄인다. 빚 갚는 순서는 금액이 아니라 금리로 정한다에 같은 세 빚으로 끝까지 계산해두었는데, 순서만 바꿔 48만원이 갈렸다.

여유 자금이 있다면 갚는 것과 굴리는 것 중 무엇이 나은지를 대출금리와 기대수익률로 직접 대봐야 하고(대출을 빨리 갚는 게 항상 유리할까), 고정과 변동 중 무엇으로 갈아탈지는 어느 쪽이 맞을지가 상당 부분 운이라서 빌리는 금액처럼 내가 정할 수 있는 것을 먼저 정하는 쪽이 낫다(주담대 고정금리 vs 변동금리). 그리고 갈아타기는 심사를 처음부터 다시 받는 일이라 소득이나 신용이 나빠진 뒤에는 그 문이 닫힌다(금리가 오르면 대출이 부담인 이유, 이자만이 아니다). 아쉬울 때가 아니라 여유가 있을 때 하는 것이다.

이번 글에서는 갈아탈 때 나가는 돈에 대해서 알아보았다. 담보가 없으면 중도상환수수료와 인지세 절반뿐이라 한 달이면 회수되고, 담보가 끼면 국민주택채권 손실과 옛 근저당 말소가 더 붙는다. 넷 중 셋은 오늘 계산할 수 있고 하나는 실행일에 정해진다.

집을 담보로 잡힌 대출을 갈아탈 생각이라면 내 대출의 설정금액이 얼마인지부터 확인하자. 등기부에 적혀 있다. 그 금액을 고객부담금조회에 넣으면 넷째 항목이 적어도 오늘의 숫자로는 나오고, 그것을 들고 은행에 실행일 부담금을 물어볼 수 있다.

비용을 다 셌는데도 옷길 수 없는 경우가 있다. 옷길 수 있는지를 먼저 정하는 것은 금액이 아니라 날짜라서다. 받은 지 얼마 안 됐으면 아직 대상이 아니고, 하루라도 밀려 있으면 그 문은 닫힌다. 두 날짜가 각각 무엇을 여닫는지는 대출 갈아타기도 채무조정도 날짜가 먼저 정한다에 정리해두었다.

출처: 우리은행 부대비용안내 · 금융위원회 2025.1.9 보도자료 · 금융위원회 2026.3.17 보도자료 · 금융위원회 2024.1.8 보도자료 · 인지세법 · 지방세법 · 등기사항증명서 등 수수료규칙 · 민법 제357조 · 주택도시기금 고객부담금조회 · 카카오뱅크 주택담보대출 갈아타기 · iM뱅크 대출서류 및 비용