주담대 고정금리 vs 변동금리, 덜 중요한 이유

주택담보대출, 고정금리와 변동금리 중 무엇을 골라야 할까?

집을 사면서 가장 오래 고민하게 되는 선택이다. 나도 그랬다. 이번 글에서는 이 선택이 실제로 얼마나 중요한지와 그보다 먼저 봐야 할 것에 대해서 알아보고자 한다.

결론부터 말하면 나는 변동금리를 골랐고, 지금 돌아보면 그 선택 자체는 별로 중요하지 않았다.

내가 변동을 고른 이유

그때 나는 금리가 더 오르기는 어렵고 점차 내려갈 것이라고 봤다. 같은 판단으로 리츠도 담았다. 금리가 내려가면 변동금리가 유리하니 자연스러운 선택이었다.

그런데 시간이 지나고 나서 든 생각은 좀 달랐다.

고정금리는 정말 고정일까

여기서 많은 사람이 오해한다. 나도 그랬다.

시중은행에서 고정금리라고 부르는 상품은 대부분 만기까지 고정이 아니다. 크게 세 가지로 나뉜다.

• 변동형 — 대체로 6개월마다 금리가 바뀐다
• 주기형 — 5년마다 금리를 다시 정한다
• 혼합형 — 처음 5년은 고정, 그 뒤로는 6개월마다 바뀐다

혼합형과 주기형을 흔히 고정금리라고 부른다. 그런데 둘 다 5년 뒤에는 그 시점의 금리로 다시 정해진다. 30년 대출이라면 만기까지 다섯 번 넘게 바뀐다는 뜻이다.

그러니까 실제 선택지는 고정이냐 변동이냐가 아니다.

6개월마다 바뀌느냐, 5년마다 바뀌느냐.

이것뿐이다. 어느 쪽을 골라도 금리는 바뀐다. 자주 바뀌느냐 덜 바뀌느냐의 차이다.

만기까지 진짜로 금리가 안 바뀌는 상품을 원한다면 한국주택금융공사의 정책모기지 쪽을 봐야 한다. 다만 소득과 주택가격 요건이 따로 있으므로 공사 홈페이지에서 직접 확인하는 것이 정확하다.

그래서 이 선택은 상당 부분 운이다

5년 뒤 금리가 어떻게 될지 나는 모른다. 아무도 모른다.

변동을 골랐는데 금리가 내려가면 잘한 선택이 되고, 올라가면 못한 선택이 된다. 주기형을 골랐다면 5년 동안은 편하지만 5년 뒤 재산정 시점의 금리가 높으면 그때 부담이 한 번에 온다.

어느 쪽을 고르든 결과의 절반 이상은 내가 통제할 수 없는 것에 달려 있다. 나는 이걸 나중에야 인정했다. 당시에는 꽤 고민해서 고른 것 같았는데, 지나고 보니 그 고민의 값어치가 생각만큼 크지 않았다.

이렇게 말하면 무책임하게 들릴 수 있으니 덧붙인다. 선택이 무의미하다는 뜻이 아니라, 그 선택에 쓴 에너지를 다른 데 나눠 썼어야 했다는 뜻이다.

그렇다면 통제할 수 있는 것은 무엇인가

금리 방향은 못 맞힌다. 대신 아래 것들은 전부 내가 정할 수 있다.

1. 얼마를 빌릴 것인가

가장 중요하다. 은행이 빌려주겠다는 금액과 내가 감당할 금액은 다른 숫자다.

여기서 DSR이라는 말이 나온다. 총부채원리금상환비율의 줄임말인데, 이름은 길어도 뜻은 단순하다. 내 1년 소득에서 빚 갚는 데 나가는 돈이 몇 퍼센트인지를 보는 것이다. 이 비율이 정해진 선을 넘으면 더 빌려주지 않는다.

중요한 것은 이게 상한선이지 권장액이 아니라는 점이다. 규제가 허락하는 최대치일 뿐, 내가 편하게 갚을 수 있는 금액이라는 뜻이 아니다. 한도가 나온다고 다 빌리면 금리가 조금만 올라도 생활이 흔들린다.

기준을 하나 세워두면 편하다. 금리가 지금보다 2%p 올라도 상환액을 감당할 수 있는가. 답이 아니오라면 대출 금액을 줄이는 것이 금리 유형을 고민하는 것보다 훨씬 확실한 대비다.

여기에 하나 더 있다. 스트레스 DSR이라는 것이 붙는다. 한도를 계산할 때 지금 금리가 아니라 일부러 더 높은 금리를 가정해서 따지는 방식이다. 나중에 금리가 올라도 갚을 수 있는지 미리 시험해보는 셈이라 이런 이름이 붙었다.

그런데 변동형일수록 더 큰 가산이 붙어 한도가 줄어든다. 금리 유형 선택이 빌릴 수 있는 금액에도 영향을 준다는 뜻이다. 상담받을 때 유형별로 한도가 얼마인지 같이 물어보면 된다.

그리고 한도는 소득만으로 정해지지도 않는다. 집값으로 한 번, 금액 상한으로 한 번, 소득으로 한 번 따로 계산해서 그중 가장 작은 금액이 내 한도가 된다. 첫 집을 사는 경우라면 집값의 70%보다 소득 쪽이 먼저 걸릴 수 있는데, 그 셈을 끝까지 해본 것이 생애최초 주택담보대출 한도, 집값의 70%가 다 나오지 않는 이유다.

2. 중도상환수수료가 언제 사라지는가

이게 고정이냐 변동이냐보다 중요할 수 있다.

금리 상황이 바뀌면 대출을 갈아타면 된다. 더 싼 곳으로 옮기는 것이다. 그런데 여기서 중도상환수수료가 걸린다. 약속한 기간을 못 채우고 미리 갚을 때 은행에 내는 벌금 같은 돈이다. 은행 입장에서는 받기로 한 이자를 못 받게 되니 그만큼을 떼는 것이다.

대체로 3년이 지나면 면제되고, 그 안에는 남은 기간에 따라 줄어드는 구조다.

즉 3년만 지나면 금리 유형 선택은 되돌릴 수 있다. 이걸 알고 나면 처음 선택의 무게가 훨씬 가벼워진다. 잘못 골랐다고 30년을 후회할 일이 아니다. 계약할 때 수수료율과 면제 시점을 확인해두자.

3. 금리인하요구권

금리인하요구권은 이름 그대로 금리를 낮춰달라고 요구할 수 있는 권리다. 처음 대출받을 때보다 내 사정이 나아졌다면, 그만큼 위험이 줄었으니 이자도 낮춰달라고 말할 수 있다. 소득이 늘었거나 신용점수가 올랐거나 다른 빚을 갚았다면 신청해볼 만하다. 은행이 먼저 알려주지 않는다.

4. 상환 방식

원리금균등은 매달 내는 돈이 같고, 원금균등은 초반에 많이 내고 갈수록 줄어든다. 총이자는 원금균등이 적다. 대신 초반 부담이 크다.

어느 쪽이 유리한가보다 어느 쪽을 끝까지 지킬 수 있는가로 고르는 편이 낫다. 초반 부담을 못 견디고 중간에 무리하면 총이자를 아낀 의미가 없다. 상환 방식을 정하는 기준은 따로 정리할 만큼 길어서 다음 글에서 다룬다.

그래서 나는 어떻게 정리했나

순서를 이렇게 바꿨다.

• 감당 가능한 금액을 먼저 정한다 — 금리가 2%p 올라도 버티는 수준
• 중도상환수수료 조건을 확인한다 — 몇 년 뒤 자유로워지는지
• 금리 유형은 마지막에 고른다 — 여기서 오래 고민하지 않는다

처음 집을 살 때 나는 이 순서를 반대로 밟았다. 금리 유형을 제일 오래 고민했고, 정작 얼마를 빌릴지는 은행이 알려준 한도를 기준으로 생각했다. 지금이라면 반대로 한다.

이 이야기가 틀릴 수 있는 지점

첫째, 금리 변동폭이 아주 클 때는 유형 선택이 크게 갈린다. 5년 사이 금리가 크게 움직인 구간이 실제로 있었다. 그런 국면에서는 덜 중요하다는 말이 안 맞는다. 다만 그런 구간이 올지는 미리 알 수 없다.

둘째, 대출 기간이 짧으면 이야기가 다르다. 10년 이내라면 5년 고정 구간이 전체의 절반이므로 유형 선택의 비중이 커진다.

셋째, 물가가 예상을 넘어 오를 때는 금리를 묶어둔 쪽이 유리하다. 대출받을 당시의 낮은 기대에 맞춰진 금리로 계속 갚게 되기 때문이다. 변동금리에는 이 방어가 없다. 나는 이 부분을 나중에야 생각했다.

넷째, 갈아타기가 늘 가능한 것은 아니다. 소득이 줄거나 신용에 변화가 생기면 조건이 나빠질 수 있다. 3년 뒤 옮기면 된다는 계획도 그때 가서 안 될 수 있다.

정리

시중은행의 고정금리는 대부분 5년 뒤 다시 정해진다. 선택은 고정이냐 변동이냐가 아니라 얼마나 자주 바뀌느냐다.

그리고 5년 뒤 금리는 아무도 모른다. 그러니 그 선택에 매달리는 대신 빌리는 금액, 중도상환수수료 조건, 상환 방식처럼 내가 정할 수 있는 것부터 정하자.

금리가 오를 때 대출 부담이 어떻게 커지는지는 금리가 오르면 왜 대출이 부담일까에, 전세와 월세 사이의 판단은 전세와 월세 중 뭐가 유리할까에 정리해두었다.