집을 사면 내는 세금 총정리 (취득세·재산세·종부세)

생애최초 취득세 감면 한도가 200만원이라고 해서 200만원을 아낀 줄 알았다. 그런데 실제로 깎인 것은 120만원이었고 나머지 80만원은 어디서도 돌아오지 않았다. 한도는 받는 금액이 아니라 상한선이기 때문이다.

집을 사면 세금이 세 번 나온다. 살 때 한 번, 갖고 있는 동안 매년, 팔 때 한 번이다. 이번 글에서는 앞의 두 가지가 언제 얼마나 나오는지에 대해서 알아보고자 한다.

살 때 — 취득세, 그리고 감면의 함정

집을 사면 취득세를 내고, 잔금을 치르고 등기를 넘겨받을 때 함께 처리한다. 6억원 이하 주택은 세율이 1%라 1억 2천만원짜리 집이면 약 120만원이고, 여기에 지방교육세와 농어촌특별세가 조금 더 붙는다. 6억을 넘으면 세율이 올라가고 9억을 넘으면 3%이며, 조정대상지역인지와 이미 갖고 있는 집이 몇 채인지에 따라 더 무겁게 매겨지기도 한다.

처음 집을 사는 무주택자라면 취득세를 최대 200만원까지 깎아준다. 지방세특례제한법 제36조의3에 있는 제도이고 조건은 생각보다 느슨하다. 주택가액이 12억원 이하면 되고 소득 요건은 아예 없다. 전용면적 60㎡ 이하 소형주택(수도권 6억·지방 3억 이하)과 2026년부터 인구감소지역은 한도가 300만원으로 늘었다. 지금 기준으로 2028년 12월 31일까지 적용된다.

그러면 200만원이 그대로 내 손에 남을까? 여기서 사람들이 어긋난다. 한도가 200만원이라고 200만원을 받는 것이 아니다. 감면은 내가 낼 세금을 깎아주는 것이라, 낼 세금이 120만원이면 120만원만 깎이고 남은 80만원은 어디서도 돌아오지 않는다.

내 경우가 그랬다. 1억 2천만원짜리 집이었으니 취득세가 약 120만원이었고 한도 200만원을 다 쓰지 못했다. 한도를 꽉 채우려면 취득세가 200만원 나와야 하는데, 1% 구간에서는 취득가가 2억쯤 되어야 그 금액이 나온다. 그러니 집값이 쌀수록 한도와 실제 감면의 차이가 벌어진다.

이 구조가 낯설다면 연금저축과 IRP 세액공제를 떠올리면 된다. 그쪽도 한도가 900만원이지만 낼 세금이 없으면 한 푼도 안 돌아온다. 한도는 상한선이지 받는 금액이 아니라는 것이 세금 혜택을 볼 때 가장 먼저 확인할 지점이다.

그리고 이 감면은 그냥 주는 돈이 아니다. 법에 되돌려 받는 조건이 붙어 있다.

취득일부터 3개월 이내에 상시 거주를 시작하지 아니하는 경우

취득일부터 3년 이내에 해당 주택을 매각·증여하거나 임대 등 다른 용도로 사용하는 경우

세입자가 안 나가거나 보증금 반환이 늦어지는 것 같은 예외 사유가 있긴 하지만 범위가 좁다. 나는 감면을 받았다면 3년은 그 집에 산다고 전제하고 계획을 짜는 편이 낫다고 본다. 예외를 기대하고 움직였다가 추징을 맞으면 아낀 돈보다 큰 금액이 한 번에 나가기 때문이다. 사정이 생겼다면 관할 시·군·구청 세무과에 미리 물어보면 된다.

언제까지 내야 하는지도 정해져 있다. 취득세는 취득한 날부터 60일 안에 신고하고 내야 하는데, 여기서 취득한 날은 사실상 잔금을 치른 날이다. 다만 등기를 넘겨받으려면 등기 신청서를 접수하는 날까지 취득세를 내야 해서 60일을 다 쓰지는 못한다. 이 기한과 거래신고 30일이 어떻게 다른지는 집을 사고 나면 기한이 셋이다 — 거래신고 30일, 등기와 취득세 60일에 정리해두었다.

갖고 있는 동안 — 6월 1일 하루가 1년치를 가른다

집을 갖고 있으면 매년 재산세가 나온다. 그런데 이 세금은 「올해 몇 달을 갖고 있었는가」로 나누지 않고 1년 중 딱 하루를 정해 그날의 주인에게 1년치를 통째로 물린다.

재산세는 6월 1일에 그 집을 소유한 사람이 낸다. 그해에 며칠을 갖고 있었는지는 따지지 않는다. 5월 31일에 팔았다면 그해 재산세는 산 사람이 내고, 6월 2일에 팔았다면 판 사람이 낸다.

왜 하필 6월 1일일까? 재산세는 그해 7월과 9월에 걷는 세금이라 그 전에 명단을 확정해야 하고, 그 자르는 날을 한 해의 한가운데인 6월 1일로 잡아둔 것이다. 그러다 보니 하루 차이로 1년치가 갈리고, 5월 말에서 6월 초에 잔금 날짜를 두고 파는 쪽과 사는 쪽이 신경전을 벌인다. 파는 사람은 5월 31일까지 넘기고 싶고 사는 사람은 6월 2일 이후에 받고 싶다. 계약할 때 이 날짜를 알고 있으면 협상 재료가 하나 생기는 셈이다.

고지서는 두 번 온다. 7월 16일부터 31일까지 절반, 9월 16일부터 30일까지 나머지 절반인데, 한 번에 물리면 부담이 크니 나눠 걷는 것이고 한 해 세액이 20만원 이하로 작으면 나눌 실익이 없어 7월에 한 번만 내고 9월 고지서는 아예 오지 않는다.

그러면 그 금액은 어떻게 정해질까? 세 단계를 거친다. 먼저 공시가격이 있는데, 정부가 세금을 매기려고 해마다 정해두는 그 집의 기준 가격이고 실제 거래되는 값보다 대체로 낮다. 여기에 공정시장가액비율을 곱하는데, 말이 딱딱하지만 공시가격을 그대로 다 쓰지 않고 일정 비율만 세금 계산에 쓰겠다는 뜻이다. 정부가 이 비율을 올리면 세금이 늘고 내리면 줄어드는 조절 장치다. 그리고 이렇게 만들어진 과세표준은 세금에만 쓰이지 않는다. 건강보험료를 매길 때도 같은 숫자를 쓴다.

2026년 기준으로 1주택자는 공시가격 3억원 이하 43%, 3억 초과 6억 이하 44%, 6억 초과 45%가 적용되고 다주택자와 법인은 60%다. 이렇게 곱해서 나온 금액이 과세표준, 그러니까 실제로 세율을 곱할 대상 금액이다. 집값 전체가 아니라 이 숫자에 세율이 붙는다.

공시가격 3억인 1주택자라면 3억에 44%를 곱한 1억 3,200만원이 과세표준이 되고, 여기에 아래 세율을 적용한다.

과세표준	표준세율	1세대 1주택 특례세율
6,000만원 이하	0.1%	0.05%
6,000만원 ~ 1억 5,000만원	0.15%	0.1%
1억 5,000만원 ~ 3억원	0.25%	0.2%
3억원 초과	0.4%	0.35%

1세대 1주택이면서 공시가격 9억원 이하라면 오른쪽 특례세율을 적용받아 세율이 절반 가까이 낮아진다. 여기에 재산세액의 20%가 지방교육세로, 도시지역이라면 과세표준의 0.14%가 도시지역분으로 더 붙는다.

놓치기 쉬운 것도 하나 있다. 고지서에 적힌 세율이 특례세율인지 확인해본 적이 있는가? 1세대 1주택 특례는 세대 구성이 실제와 다르면 못 받는다. 주민등록상 세대가 분리되어 있는지, 배우자나 자녀 명의로 다른 집이 있는지에 따라 갈리니, 고지서를 받았을 때 특례세율이 적용됐는지 한 번 확인해보는 것이 좋다.

비싼 집이라면 12월에 한 번 더

재산세와 별개로 12월에 나오는 세금이 종합부동산세다. 이름이 비슷해서 재산세의 연장처럼 들리지만 걷는 주체부터 다르다. 재산세는 그 집이 있는 시·군·구가 걷고, 종부세는 국가가 걷어 다시 지방으로 나눈다. 그리고 모두가 내는 것은 아니다.

기본공제를 넘는 부분에만 붙는데, 현재 기준으로 1세대 1주택자는 12억원이고 그 외는 9억원이다. 여기서 세는 것은 실제 거래가가 아니라 가진 집들의 공시가격을 다 더한 값이라, 시세로 13억쯤 하는 집 한 채를 가진 1주택자도 공시가격이 12억을 안 넘으면 종부세는 나오지 않는다. 그래서 뉴스에 나오는 「종부세 대상 몇 만 명」은 집값이 아니라 공시가격으로 센 숫자다.

바뀔 예정이라는 이야기가 도는데 지금 계획의 기준으로 삼아도 될까? 아직 이르다. 2026년 8월 3일 발표된 세제개편안에 1세대 1주택 거주자의 기본공제를 14억원으로 올리고 세율을 주택 수가 아니라 주택 가액 기준으로 매기는 내용이 들어 있지만, 정부안이라 국회 심의를 거쳐야 확정되고 시행도 2027년 이후다.

1년을 달력에 놓으면

취득세와 재산세와 종부세를 시점만 뽑아 한 장에 놓으면 이렇게 된다.

살 때 한 번, 6월 1일 기준으로 매년, 비싸면 12월에 한 번 더.

달력으로 보면 손이 가는 시점은 사실 셋뿐이다. 잔금 치를 때 감면을 신청하고, 3개월 안에 들어가 살기 시작하고, 파는 날짜를 정할 때 6월 1일을 의식하는 것. 7월과 9월 고지서는 알아서 온다.

이번 글에서는 집을 사고 갖고 있는 동안 세금이 언제 얼마나 나오는지에 대해서 알아보았다.

챙길 것은 세 가지다. 첫째, 취득세 감면은 한도가 아니라 내가 낼 세금까지만 받는다. 한도 200만원을 보고 200만원을 기대하면 어긋난다. 둘째, 감면에는 3개월 안에 들어가서 3년을 사는 조건이 붙는다. 받고 끝이 아니라 3년을 채워야 끝이다. 셋째, 6월 1일을 기억한다. 사고파는 날짜 하나로 1년치 재산세가 갈린다.

오늘 확인할 것은 하나다. 집을 살 계획이 있다면 취득가에 1%를 곱해보자. 그 숫자가 200만원보다 작다면 감면으로 실제 아끼는 돈은 그 숫자까지다.

집을 사는 것과 빌리는 것 중 무엇이 나은지는 전세와 월세 중 뭐가 유리할까에, 대출을 먼저 갚는 것이 늘 유리한지는 대출을 빨리 갚는 게 항상 유리할까에 적어두었다.

출처: 지방세특례제한법 제36조의3 · 지방세법 시행령 제109조(공정시장가액비율) · 정책브리핑 — 생애최초 취득세 감면 거주 요건