전세보증금 지키는 법, 계약 전후 체크리스트

전세보증금을 지키려면 무엇을 해야 할까?

전세는 개인이 한 번에 다루는 돈 중 가장 큰 축에 속한다. 그런데 그 돈이 집주인 한 사람의 사정에 통째로 묶인다. 이번 글에서는 계약 전후로 반드시 해야 할 것들을 순서대로 알아보고자 한다.

순서가 중요하다. 같은 일을 해도 하루 늦으면 효력이 달라지는 대목이 있다. 그리고 이 분야에는 어려운 말이 많은데, 하나씩 풀어가며 이야기해보겠다.

1단계 — 계약 전, 등기부등본을 본다

등기부등본은 그 집에 대한 이력서다. 누가 주인인지, 그 집을 담보로 누가 얼마를 빌려줬는지가 전부 적혀 있다. 인터넷등기소에서 몇백 원이면 뗄 수 있다.

볼 것은 두 가지다.

첫째, 소유자가 계약하려는 사람과 같은가. 대리인이 나왔다면 위임장과 인감증명서를 확인한다.

둘째, 근저당권이 얼마나 잡혀 있는가.

근저당권이라는 말이 어려워 보인다. 쉽게 말하면 은행이 이 집을 담보로 돈을 빌려줬다는 표시라고 보면 된다. 집주인이 돈을 못 갚으면 은행이 이 집을 팔아서 받아가겠다고 등기부에 적어둔 것이다.

문제는 순서다. 집이 경매로 넘어가면 팔린 돈을 나눠 갖는데, 등기부에 먼저 적힌 사람이 먼저 가져간다. 근저당이 나보다 앞에 있으면 은행이 먼저 받고 남은 것만 나에게 온다. 남는 게 없으면 못 받는다.

그래서 얼마가 잡혀 있는지를 봐야 하는데, 여기서 보는 숫자가 채권최고액이다. 이것도 말이 딱딱하다. 은행이 최대 이만큼까지 받아가겠다고 걸어둔 상한선이다. 실제 빌려준 돈보다 크게 잡는 것이 보통이며, 대체로 대출액의 110~130% 수준이다.

계산은 이렇게 한다.

집의 시세 − 채권최고액 > 내 보증금 이어야 한다.

집을 팔아서 은행 몫을 떼고도 내 보증금이 남아야 한다는 뜻이다. 이 부등식이 성립하지 않으면 경매 시 보증금을 다 못 받을 수 있다. 시세는 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 같은 단지, 같은 평형의 최근 거래를 보면 된다.

2단계 — 계약할 때, 돈이 어디로 가는지 본다

계약금과 잔금을 보낼 계좌의 명의가 등기부등본상 소유자와 같은지 확인한다.

사고가 나는 지점이 대체로 여기다. 대리인 계좌로 보내라거나 가족 명의라며 다른 계좌를 부르는 경우가 있다. 소유자 본인 계좌가 아니면 송금하지 않는다. 부동산에서 그렇게 하는 게 관행이라고 해도 마찬가지다.

그리고 특약을 넣는다. 특약은 계약서에 따로 적어 넣는 우리 둘만의 약속이다. 아래 문장 하나가 뒤에 나올 가장 큰 위험을 막아준다.

잔금일 다음 날까지 임대인은 근저당권 설정 등 소유권에 제한을 두는 행위를 하지 않는다. 위반 시 계약은 무효로 하고 임대인은 보증금 전액을 즉시 반환한다.

3단계 — 잔금 치른 날, 전입신고와 확정일자

두 가지를 같은 날 해야 한다. 하나만 해서는 안 된다. 각각이 만들어주는 권리가 다르기 때문이다.

전입신고는 주민센터에 이 집으로 이사 왔다고 알리는 것이다. 실제로 들어가 살고 있으면 여기서 대항력이 생긴다.

대항력이라는 말도 낯설다. 집주인이 바뀌어도 새 주인에게 나는 계속 여기 산다고 말할 수 있는 힘이다. 이게 없으면 집이 팔렸을 때 새 주인이 나가라고 하면 나가야 하고, 보증금은 옛 주인에게 받아내야 한다.

확정일자는 계약서에 받는 도장이다. 이 계약서가 이 날짜에 확실히 존재했다는 것을 국가가 확인해주는 것이라고 보면 된다. 주민센터나 인터넷등기소에서 받는다.

확정일자를 받으면 우선변제권이 생긴다. 이것도 풀어 쓰면 간단하다. 집이 경매로 팔렸을 때, 그 돈에서 남보다 먼저 내 보증금을 받아갈 권리다. 앞에서 본 순서 싸움에 나도 번호표를 받고 끼어드는 셈이다.

정리하면 이렇다.

• 전입신고 + 실제 거주 → 대항력 → 계속 살 수 있는 권리
• 확정일자 → 우선변제권 → 돈을 순서대로 받을 권리

둘은 다른 권리다. 대항력만 있으면 살 권리는 있지만 경매 배당에서 순위를 못 받고, 확정일자만 받고 전입을 안 했으면 우선변제권 자체가 성립하지 않는다. 반드시 둘 다 한다.

여기에 가장 위험한 함정이 있다

꼭 알아야 할 시간차다.

전입신고로 생기는 대항력은 신고한 날이 아니라 다음 날 0시부터 효력이 생긴다. 반면 근저당은 설정한 당일 바로 효력이 생긴다.

그래서 이런 일이 가능하다. 오전에 내가 잔금을 치르고 전입신고를 한다. 그날 오후에 집주인이 그 집을 담보로 대출을 받는다. 근저당은 당일 효력이 생기고, 내 대항력은 다음 날 0시부터다. 하루도 안 되는 차이로 은행이 내 앞 순위가 된다.

이걸 막는 것이 2단계에서 넣은 특약이다. 문장 한 줄이지만 여기서 값을 한다.

2026년 3월 발표된 전세사기 방지 대책에는 대항력 효력 시점을 전입신고 다음 날 0시에서 신고 처리 시점으로 앞당기는 내용이 들어 있다. 시행되면 이 시간차 자체가 사라진다. 다만 아직 발표된 대책 단계이고 시행 전이므로, 지금 계약한다면 특약으로 막아야 한다.

4단계 — 전세보증금 반환보증

집주인이 보증금을 못 돌려줄 때 보증기관이 대신 돌려주고, 집주인에게는 기관이 직접 받아내는 제도다. 흔히 전세보증보험이라고 부른다. HUG(주택도시보증공사), HF(한국주택금융공사), SGI서울보증 세 곳에서 취급한다.

• HUG — 가장 널리 쓰인다. 청년·신혼부부 등 보증료 할인이 있다
• HF — 보증료가 저렴하지만 HF 전세대출을 쓰는 경우로 제한된다
• SGI서울보증 — 민간 기관이라 한도가 크다. 보증료는 상대적으로 높다

공통 요건이 있다. 전입신고와 확정일자를 마치고 실제로 거주해야 하고, 계약 기간의 절반이 지나기 전에 가입해야 한다. 그리고 보증금이 공시가격의 126% 이내여야 한다.

공시가격은 정부가 세금을 매기려고 매년 정해두는 그 집의 기준 가격이다. 실제 거래되는 값보다 대체로 낮게 잡힌다. 그러니까 이 요건은 집값에 비해 보증금이 지나치게 높으면 보증을 안 해준다는 뜻이다.

이 반환보증은 전세대출을 받을 때 붙는 보증과 방향이 반대다. 대출 쪽 보증은 내가 은행에 못 갚을 때 은행이 받는 것이고, 반환보증은 집주인이 보증금을 못 돌려줄 때 내가 받는 것이다. 대출 쪽 보증기관이 한도를 어떻게 정하는지는 전세대출 한도는 보증기관이 정한다, 그리고 셋 중 가장 작은 것이 된다에 적어두었다.

이 제도의 진짜 쓸모는 따로 있다

보증보험을 사고 났을 때의 안전장치로만 생각하기 쉬운데, 계약 전에 그 집을 검증하는 도구로 쓰는 편이 더 유용하다.

가입이 거절되는 이유는 대체로 이런 것들이다.

• 보증금이 집값에 비해 지나치게 높다 — 집을 팔아도 보증금이 안 나오는 상태다. 흔히 깡통전세라고 부른다
• 선순위 채권이 너무 많다 — 나보다 먼저 받아갈 사람들의 몫이 크다는 뜻이다
• 위반 건축물이거나 등기상 용도가 다르다 — 서류상 주택이 아니면 보호가 약해진다
• 압류나 가압류가 걸려 있다 — 이미 돈 문제로 다툼이 있는 집이라는 신호다

전부 내 보증금이 위험하다는 신호다. 그래서 계약서에 이런 특약을 넣어두면 좋다. "전세보증금 반환보증 가입이 거절될 경우 계약을 해제하고 계약금을 반환한다."

보증기관이 거절한 집은 나도 거절하는 것이 맞다. 전문 기관이 자기 돈을 걸고 판단한 결과이기 때문이다.

놓치기 쉬운 것들

첫째, 전입신고를 잠깐이라도 빼면 안 된다. 대항력과 우선변제권은 계속 거주하고 전입되어 있어야 유지된다. 회사 사정으로 잠시 주소를 옮기면 그 순간 순위를 잃는다. 사정이 있다면 배우자나 자녀 한 명이라도 세대를 남겨두어야 한다.

둘째, 계약이 끝났는데 보증금을 못 받았다면 이사 가기 전에 임차권등기명령을 신청한다.

임차권등기명령은 이름이 길지만 하는 일은 단순하다. 내가 이 집의 세입자였고 아직 보증금을 못 받았다는 사실을 등기부에 남겨두는 것이다. 그냥 짐 빼고 전출하면 대항력과 우선변제권이 사라진다. 등기부에 올라간 것을 확인한 뒤에 나가야 권리가 유지된다.

셋째, 갱신할 때도 등기부등본을 다시 뗀다. 처음 계약할 때 깨끗했어도 2년 사이에 근저당이 새로 잡혔을 수 있다. 보증금을 올려주는 경우라면 올린 금액에 대해 확정일자를 다시 받아야 한다. 처음 받은 확정일자는 처음 금액까지만 보호한다.

넷째, 보증금을 지키는 가장 확실한 방법은 애초에 위험한 집을 피하는 것이다. 위 절차는 사고가 났을 때 순위를 확보하는 장치이지, 사고를 막는 장치가 아니다.

정리 — 계약 전후 체크리스트

시점	할 일
계약 전	등기부등본 확인 — 소유자, 채권최고액. 시세 − 채권최고액 > 보증금인지 계산
계약 시	송금 계좌 명의 = 소유자. 근저당 설정 금지 특약, 보증보험 거절 시 해제 특약
잔금일	전입신고 + 확정일자 (같은 날, 둘 다)
입주 후	전세보증금 반환보증 가입 (계약 기간 절반 지나기 전)
갱신 시	등기부등본 재확인. 증액분 확정일자 다시 받기
퇴거 시	보증금 못 받았다면 이사 전에 임차권등기명령

전세와 월세 중 무엇을 고를지, 그리고 보증금이라는 큰돈을 묶어두는 것이 어떤 의미인지는 전세와 월세 중 뭐가 유리할까에 정리해두었다.