리츠(REITs) 투자, 금리 하락기에는 다시 뜰 수 있을까?

리츠(REITs)는 한때 개인 투자자들 사이에서 ‘배당주는 리츠지’라는 말이 나올 정도로 인기 있던 자산이었습니다. 그런데 2022년부터 이어진 고금리 국면에서 리츠 시장은 차가운 냉기를 맞았죠. 그런데 최근 금리 인하 이야기가 다시 나오면서, 리츠 투자에 다시 불이 붙을 수 있을지에 대한 관심이 높아지고 있습니다. 지금 시점에서 리츠 투자는 유효할까요?

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금리와 리츠는 무슨 관계일까?

리츠는 부동산에 투자해 임대 수익을 얻고, 이를 투자자에게 배당하는 구조입니다. 이 배당이 리츠의 핵심이죠. 그런데 이 배당수익률은 금리와 경쟁 관계에 있습니다.

예를 들어, 연 배당률 5%인 리츠가 있을 때, 예금 금리가 1%라면 리츠의 상대 매력이 큽니다. 하지만 금리가 4~5%까지 올라가면? 리츠에 투자할 유인이 줄어드는 거죠.

실제로 2021년 초 한국은행 기준금리가 0.5%였을 때, 주요 상장 리츠들의 연 수익률은 20%를 넘기도 했습니다. 하지만 2022~2023년 금리가 3.5%까지 오르자, 일부 리츠는 주가가 30% 가까이 하락했습니다.

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최근 흐름은 어떤가?

2024년 하반기부터 미국 연준(Fed)과 한국은행 모두 기준금리 인하 가능성을 점점 언급하기 시작했습니다. 실제로 한국은행은 2025년 상반기 중 금리 인하 전환 가능성을 시사하고 있고, 이는 리츠 시장에는 분명한 ‘호재’입니다.

• 2025년 4월 기준, KODEX 리츠 ETF는 연초 대비 약 7% 상승했습니다.
• 대표 리츠 종목인 신한알파리츠도 최근 3개월간 약 5.4% 반등했습니다.
• 일부 공모 리츠는 배당수익률이 여전히 6~7%대를 유지하고 있어 금리 인하 기대감과 함께 매수세가 유입되고 있습니다.

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하지만 모든 리츠가 오르진 않는다

주의할 점도 많습니다. 리츠는 부동산 섹터의 영향을 그대로 받기 때문에, 어떤 유형의 자산에 투자하느냐에 따라 흐름이 완전히 다릅니다.

리츠 종류특징최근 흐름

오피스 리츠	공실률과 임대료 변동에 민감	회복 더딤
물류 리츠	이커머스 성장 수혜	안정적
호텔/리조트 리츠	관광 회복 수혜	최근 반등
데이터센터 리츠	고성장 산업 기반	꾸준한 수요

 

예를 들어, 서울 강남권 오피스 수요는 꾸준하지만, 지방 중소형 오피스는 공실률이 20%를 넘는 곳도 많습니다. 이런 곳에 투자한 리츠는 금리 하락과 무관하게 부진할 수 있죠.

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리츠 투자를 고려하는 투자자에게

1. 배당수익률만 보지 말고, 배당의 ‘지속 가능성’을 보세요.
배당금이 줄지 않으려면, 해당 리츠가 들고 있는 부동산의 임대료 수입이 안정적이어야 합니다.

2. 리츠의 자산 구성(편입 부동산 위치와 용도)을 확인하세요.
같은 리츠라도 오피스냐 물류냐에 따라 완전히 다릅니다.

3. 금리 인하 기대감만으로 섣불리 들어가기보다는, 기준금리 경로가 확실히 꺾일 때 진입하는 게 좋습니다.
특히 시장이 앞서 반영할 수 있으니, 타이밍보다는 **‘보유기간의 안심 여부’**가 더 중요합니다.

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마무리하며

리츠는 분명 고금리 시대에는 어려움을 겪었고, 그 여진이 지금도 남아 있습니다. 하지만 금리 하락기는 리츠에게 반등의 기회입니다. 다만, 아무 리츠나 사서 기다리면 오를 거라는 식의 접근은 위험합니다. 자산 내용, 배당 지속 가능성, 시장 상황을 꼼꼼히 따져야만 다시 웃을 수 있습니다.